Установка шлагбаумов – это тема, которая в последние годы интересует многих. Граждане задаются вопросами: правомерно ли, что установка такого устройства произошла без их согласия, а с них потом требуют плату? Есть ли возможность избежать ежемесячных платежей, если у жильца нет машины? Будут ли негативные последствия, если проигнорировать требование заплатить? Сколько должно быть жильцов на общем собрании многоквартирного дома, чтобы его решение было неоспоримым?
На эти и другие частые вопросы Юридическая клиника ВИУ РАНХиГС (Центр бесплатной правовой помощи) подготовила ответы с опорой на нормативные источники.
1) Каким образом производится оплата за содержание шлагбаума?
Решение об установке шлагбаума принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Лишь после установки утверждается плата за техническое обслуживание ограждающего устройства. Согласно разъяснениям Минстроя России в письме от 3 февраля 2020 г. № 2727-ОГ/04 по вопросам применения нормативно правовых актов, общее собрание собственников должно установить порядок внесения и размер платы за содержание этого шлагбаума. Оплата производится ежемесячно. Платёж об обеспечении работы шлагбаума включается в единый платежный документ (ЕПД) отдельной строкой.
Единый платежный документ (ЕПД) – это универсальный документ, который содержит все расчетные сведения об услугах ЖКХ. В нем приведена информация о потреблении коммунальных ресурсов, размере задолженности, добавленных пени, а также о необходимых взносах. В ЕПД включаются все сведения, на основании которых выполнены начисления за коммунальные услуги. Это помогает жителям разобраться в выполненных начислениях и следить за изменением тарифов, что способствует прозрачности расчетов.
Отдельного платежного документа для оплаты технического обслуживания шлагбаума не предусмотрено.
2) На основании какого закона можно не осуществлять оплату за содержание шлагбаума, если нет транспортного средства? Почему должны платить граждане, у которых нет машины?
Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК), решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Минстрой в письме от 3 февраля 2020 г. №2727-ОГ/04 дает разъяснение, что поскольку шлагбаум приобретается, устанавливается и обслуживается за счет собственников многоквартирного дома, – стоит внести его в перечень общего имущества многоквартирного дома, так как это является существенным условием договора управления.
В ст. 36 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом, к которому относятся, в том числе, земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы благоустройства, к которым относятся в том числе шлагбаумы.
Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
И, поскольку шлагбаум относится к общему имуществу многоквартирного дома, оплата его технического обслуживания становится обязательной для каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме. Кроме того, ст. 39 ЖК РФ устанавливает обязанность собственников участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально их доле, независимо от того, пользуются ли они конкретным элементом этого имущества.
3) Каков порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме? Правомерно ли принятие решения, если на собрании присутствует небольшая часть собственников многоквартирного дома?
Для начала разберемся, что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ это - орган управления многоквартирным домом. Управление осуществляется путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Общее собрание может принимать решения о реконструкции дома, о капитальном ремонте и размере взноса на него, об установлении различных хозяйственных построек и многие другие, в том числе решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом. И это именно такой случай, ведь установление шлагбаума — это ограничение для не живущих в доме лиц в использовании общего имущества, в частности для автомобилистов. Из текста закона мы видим, что принять такое решение общее собрание собственников может, это указано в его компетенции.
Собрание может проводиться посредством: очного голосования (вживую), заочного голосования (опросным путем); очно-заочного голосования.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Кроме того, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений.
В статье 45 ЖК РФ закреплено, что общее собрание собственников правомочно (то есть его решения имеют силу), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. В большинстве случаев данное правило обязывает собрать большую часть жильцов вместе, чтобы решения собрания имело силу. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве на общее имущество в данном доме. А эта доля в свою очередь пропорциональна размеру общей площади помещения, которым владеет собственник.
Предположим, что в доме 200 квартир, и один из жильцов владеет не одной, а десятью из них. Таким образом, этот жилец уже обладает большим количество голосов, чем средний собственник квартиры в этом доме. Таким образом, фраза о 50% не всегда означает большое количество жильцов, этот вопрос касается кворума.
Требования, предъявляемые к принятию решений общим собранием. Имеются случае, когда на собрании присутствует больше 50% голосов, но оно все равно может не иметь права принять некоторые из решений. К примеру, решение об установке шлагбаума должно приниматься большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Можно ознакомиться с копией протокола собрания, чтобы узнать были ли соблюдены все требования закона. Протокол обычно хранится у инициатора собрания или в управляющей компании.
Что важно знать: Решение общего собрания, принятое в установленном законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании или были не согласны.
Если порядок созыва и проведения собрания был нарушен, то его можно обжаловать в суд при соблюдении двух условий:
- если собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения
- если таким решением нарушены права и законные интересы собственника.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
4) С чем связано повышение тарифа за содержание помещений? Правомерно ли внесение плат за шлагбаум в общий платеж?
Повышение тарифа за содержание помещений связано с повышением налога на добавленную стоимость, поэтому Управляющая организация вынуждена повысить тарифы за содержание помещений. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников МКД. В том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Экспертное мнение подготовили студенты 4 курса и директор Центра бесплатной правовой помощи (юридической клиники), кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Кайль Я.Я.
Напоминаем, что Волгоградская ОУНБ им. М. Горького и Волгоградский институт управления – филиал РАНХиГС в рамках социального правового проекта «Правовой маяк» проводят прием граждан и оказывают бесплатную юридическую помощь по различным отраслям права. Для получения консультации необходимо заполнить онлайн форму «Спроси юриста» и кратко описать свою ситуацию!
Cтуденты-юристы в рамках деятельности юридической клиники безвозмездно оказывают правовую помощь, осуществляя правовое просвещение, юридическое консультирование, составляют проекты претензий, жалоб, исков и иных обращений в соответствующие органы.
В рамках проекта для пользователей Библиотеки осуществляется тематический подбор полнотекстовых документов правовой тематики по заявке в рамках услуги «БиблиоГид по праву» и публикуется цикл обзоров актуального российского законодательства, основанный на аналитических материалах справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Так же для всех пользователей Библиотеки предоставляется доступ к правовым системам «КонсультантПлюс» и «Законодательство России» с автоматизированных рабочих мест Регионального центра информационных ресурсов Президентской библиотеки. Проводятся просветительские семинары по актуальным правовым вопросам для населения и вебинары для библиотек Волгоградской области по правовой тематике.